所有不動産記録証明制度とは？全国の不動産を調べる新制度を税理士が解説
2026年（令和8年）2月2日から、「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
この制度は、亡くなった方が所有していた土地や建物を、法務局でまとめて調べることができる制度です。
相続が発生した際、「亡くなった父親がどこに土地を持っていたのか分からない」「自宅以外にも不動産があるかもしれない」といった問題が生じることがあります。
こうした場合に役立つのが、所有不動産記録証明制度です。
今回は、この新制度の仕組みや利用方法、相続税申告における注意点について、税理士の立場から解説します。
1．所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有権の登記名義人となっている不動産を、全国の登記情報から検索し、その結果を一覧にした証明書を交付する制度です。
これまでは、亡くなった方が所有している不動産を調べる場合、固定資産税の納税通知書や市区町村の名寄帳などを確認する方法が一般的でした。
しかし、名寄帳は原則として市区町村単位で作成されるため、別の市町村に所有している不動産までは把握できません。
例えば、愛知県小牧市に住んでいた父親が、岐阜県や三重県にも土地を所有していた場合、その土地の存在を相続人が知らないこともあります。
新制度では、全国の登記情報を対象として検索できるため、これまでよりも不動産の調査が容易になりました。
2．なぜ新制度が導入されたのか
制度が導入された背景には、所有者不明土地の問題があります。
不動産の所有者が亡くなっても、相続人がその土地の存在を知らなければ、相続登記が行われないまま長期間放置されることがあります。
こうした問題に対応するため、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。
相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、原則として相続登記を申請しなければなりません。
しかし、そもそも相続人が不動産の存在を知らなければ、適切な手続きを進めることが困難です。
そこで、不動産の把握を容易にするため、所有不動産記録証明制度が創設されました。
3．誰が請求できるのか
所有不動産記録証明書は、誰でも自由に取得できるものではありません。
原則として、次の人が請求できます。
- 不動産の所有権の登記名義人本人
- 登記名義人の相続人
- その他の一般承継人
- 上記の人から依頼を受けた代理人
例えば、父親が亡くなった場合、その子供は相続人として、父親名義の不動産について証明書を請求することができます。
一方、他人の財産状況を調査する目的で、無関係の第三者が自由に証明書を取得することはできません。
4．どこで請求できるのか
所有不動産記録証明書は、全国の法務局・地方法務局で請求できます。
不動産の所在地を管轄する法務局に限定されません。
請求方法には、次の3つがあります。
- 法務局の窓口で請求する
- 郵送で請求する
- オンラインで請求する
オンライン請求には、登記・供託オンライン申請システムの「申請用総合ソフト」を利用します。
請求から交付までに要する日数は、法務局によって異なります。
5．請求に必要な書類
相続人が亡くなった方の不動産を調査する場合、主に次の書類が必要になります。
- 所有不動産記録証明書の交付請求書
- 請求者の本人確認書類等
- 亡くなった方との相続関係を証明する戸籍謄本等
- 必要に応じて、過去の住所や氏名を確認できる住民票の除票、戸籍の附票等
本人確認の方法は窓口請求、郵送請求、オンライン請求などによって異なります。
また、法定相続情報一覧図の写しなどを利用できる場合もあります。
詳細については、法務省の案内を確認することをおすすめします。
6．証明書の取得費用
所有不動産記録証明書の手数料は、次のとおりです。
| 請求方法 | 手数料 |
|---|---|
| 書面による請求 | 1,600円 |
| オンライン請求・郵送交付 | 1,500円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 1,470円 |
※いずれも検索条件1件につき、証明書1通当たりの金額です。
例えば、亡くなった方が過去に何度も引っ越していた場合、複数の住所を検索条件として指定することがあります。
書面請求で4件の検索条件を指定し、それぞれ1通ずつ取得する場合、手数料は6,400円となります。
7．注意点：すべての不動産が見つかるとは限らない
この制度を利用する際、特に注意したい点があります。
それは、所有不動産記録証明書を取得しても、所有する不動産のすべてが必ず判明するとは限らないということです。
法務局では、請求者が指定した氏名や住所などの検索条件に基づいて登記情報を検索します。
例えば、父親が以前は岐阜県に住んでおり、その当時に購入した土地の登記上の住所が変更されていなかった場合を考えてみましょう。
現在の住所だけを検索条件にしても、その土地が検索結果に表示されない可能性があります。
また、所有権の登記がされていない建物や、登記簿がコンピュータ化されていない不動産も検索対象になりません。
そのため、過去の住所や氏名を確認し、必要に応じて複数の検索条件を指定することが重要です。
8．相続税申告でも重要な制度
税理士の立場から見ると、この制度は相続税申告においても重要な意味を持つと考えられます。
相続税の申告では、亡くなった方が所有していた財産を漏れなく把握する必要があります。
不動産が相続財産から漏れていた場合、後になって修正申告が必要になることもあります。
例えば、相続税の申告が終わった後に、亡くなった父親が遠方に所有していた土地が見つかった場合です。
その土地も相続税の課税対象となる財産であれば、申告内容を見直さなければなりません。
所有不動産記録証明制度を利用することで、こうした不動産の申告漏れを防止する効果が期待できます。
ただし、この証明書はあくまで登記情報の検索結果を示すものです。
土地の相続税評価額や建物の固定資産税評価額まで証明するものではありません。
したがって、相続税申告では、所有不動産記録証明書だけでなく、登記事項証明書、固定資産税評価証明書、名寄帳なども必要に応じて確認することが重要です。
9．生前の財産整理にも活用できる
所有不動産記録証明制度は、相続が発生した後だけでなく、不動産の所有者本人が生前に利用することもできます。
例えば、高齢になった方が、自分の所有する土地や建物を整理したいと考えた場合です。
自宅の土地だけでなく、昔購入した土地や相続によって取得した土地などを確認する際にも役立ちます。
生前に所有不動産を整理しておけば、相続人が財産を調査する負担を軽減できるでしょう。
相続対策を検討する際には、預貯金や有価証券だけでなく、不動産の所有状況についても確認しておくことが大切です。
10．まとめ
2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度によって、全国の登記情報から特定の人が所有する不動産を調べやすくなりました。
相続手続きにおける不動産の把握や、相続登記の漏れを防止するうえで、有用な制度といえます。
もっとも、登記上の住所や氏名が異なっている不動産などは検索結果に表示されないこともあるため、この制度だけですべての不動産を把握できるとは限りません。
相続税申告では、所有不動産記録証明書に加えて、固定資産税関係資料や登記情報なども確認し、財産の把握を慎重に進めることが重要です。
相続が発生した際には、早めに財産調査を行い、相続登記や相続税申告の準備を進めることをおすすめします。
参考資料
法務省「所有不動産記録証明制度について」
関連法令
不動産登記法第119条の2
監修・執筆：税理士
